謝謝各位！進(jìn)到這個(gè)酒店以后，我覺得我很陌生，這個(gè)行業(yè)好像和我沒什么關(guān)系，出版業(yè)是提供精神食糧的，我們是提供物質(zhì)消費(fèi)的，一個(gè)是天上一個(gè)是地下，我們好像根本就夠不著它。
　　也和剛才朱教授說的，本來兩個(gè)行業(yè)是風(fēng)馬牛不相及，我怎么跑這兒來了？朱教授說是因?yàn)橹x強(qiáng)的一本書，因?yàn)橹x強(qiáng)是我們地產(chǎn)界的一個(gè)朋友，他的書里我也寫了一個(gè)序，所以他讓我到這兒來講一講。剛才主持人說，希望能給出版業(yè)帶來點(diǎn)驚喜，我也不知道我能對(duì)出版業(yè)說些什么。
　　我出了兩本書，發(fā)現(xiàn)還不如我的博客，因?yàn)樵跁昀镔I不到這些書，而且我的博客每天大概有十萬人觀看，而我的第一本書只出了四千冊(cè)，莫名其妙，為什么不能再版，我找了好幾個(gè)出版社也沒搞清楚。帶來一個(gè)問題，出版界到底是怎么了？
　　剛才有位先生介紹了他的電紙書，電紙書出來我就買了兩本，我女兒一本，我一本。我發(fā)現(xiàn)這個(gè)書可能都是研究科學(xué)技術(shù)的人編的，所以不是為讀者服務(wù)的，用起來極不方便。他說買兩本書可以把員工工資提高60%，我做了貢獻(xiàn)，可是這個(gè)書里頭寫了古典小說、武打內(nèi)容的，一看不超過兩個(gè)作者，而最優(yōu)秀的作者都不在里頭。這個(gè)書的排列也不是按照故事的順序排列，看完第一本突然跑到第三本上，也搞不清楚怎么回事，如果外行人不能順著往下看。關(guān)機(jī)還很麻煩，必須得用電子筆拔出來，我就奇怪為什么不能像手機(jī)似一下就關(guān)了，其實(shí)很簡(jiǎn)單的技術(shù)，沒有燈光還看不了。
　　我是非常愛讀書的人，也喜歡，剛出來就買了，也許現(xiàn)在新版本比那時(shí)候先進(jìn)一點(diǎn)，反正用起來很不方便，我希望這本書里面存有巨大的庫存，省得我到書店去買，它的排序最后挑選也很麻煩，如果按照字母、拼音或者按照什么，可能翻到二十頁，最后也沒找到我要看的那本書。
　　這就提出個(gè)問題，房地產(chǎn)業(yè)在干什么或者用什么辦法來干，這是我們的責(zé)任問題，出版業(yè)認(rèn)為他的責(zé)任就是出書、印刷、物流，然后放到書店去賣，所以大家很關(guān)心在新華書店每天賣多少，可能你賣了一個(gè)月還不如我賣一套房子。剛才說大概幾百億銷售或者幾千億的銷售，我們是幾萬億的銷售。
　　滿足讀者的需求是關(guān)鍵的，讀者要什么你能組織什么，現(xiàn)在不是，作家寫什么就出什么，能不能把這個(gè)位置顛倒過來，把出版業(yè)變成一個(gè)主動(dòng)出擊的行業(yè)。舉個(gè)例子，就說我們的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)在全社會(huì)都引起爭(zhēng)議，反正房地產(chǎn)業(yè)里頭沒好人，不是黑心就是缺德，大部分都是貶義詞。但有一個(gè)好，任何一個(gè)開發(fā)商在制定產(chǎn)品的時(shí)候，一定不是為自己制定的，首先要做市場(chǎng)分析，然后選擇客戶消費(fèi)群。比如說我要蓋別墅，蓋寫字樓，蓋商場(chǎng)，我要知道經(jīng)營(yíng)方式，要知道銷售對(duì)象，購買人群，即使蓋住宅也得把它按照客戶的要求進(jìn)行細(xì)分，比如戶型多大，做不做精裝修，或者說每個(gè)戶型的面積怎么來安排，做高檔的還是中檔的還是低檔的，不管任何一個(gè)開發(fā)商，好的還是不好的，首先會(huì)做這樣一個(gè)判斷，然后才能說我生產(chǎn)什么樣的東西。
　　反過來說，我們的出版業(yè)是不是這樣，比如說我們的出版業(yè)在考慮書的版面大小問題。我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在是創(chuàng)新居多，百花齊放，就是書架子不合適了。我那個(gè)書怎么擺都擺不合適，不是這本大了就是那本小了。現(xiàn)在書越來越多，越來越不合適，這可能是個(gè)麻煩事兒。書里頭的字大小看著很別扭，現(xiàn)在越是小孩的書字越大，越是老年人讀的書字越小，越眼睛不好越看不見。
　　另外就是書的留白和圖片問題，越是不需要記錄的時(shí)候留白越大，有點(diǎn)思考，要在旁邊記錄點(diǎn)事情的時(shí)候沒有留白，邊很小。也許你們行業(yè)有自己的特殊規(guī)律，但我作為讀者覺得很別扭。就像我跟電紙書提出的看法是一樣的。一會(huì)兒你們要改這個(gè)東西，你們最好給我專利權(quán)。如果讀者用起來不方便，或者讀者對(duì)出版的書看起來不方便的時(shí)候，這也許是我們需要改革的東西。你可能是被動(dòng)組織，比如我想看一個(gè)書，這個(gè)書是你請(qǐng)醫(yī)生，我剛才進(jìn)門的時(shí)候有人講保健問題，健康問題，你還是說希望有這么一個(gè)東西找一個(gè)專家來說，你按照讀者需求創(chuàng)作一本書，不是，包括剛才說謝強(qiáng)，一個(gè)文人寫了什么就出版什么，這個(gè)東西如果不改變的話，精神食糧可能就有點(diǎn)缺憾。你提供的東西恰恰不是讀者最需要的，這可能就是我們之間的差別。
　　如果說房子賣不出去了，肯定是開發(fā)商沒把房子按照消費(fèi)者的需求建好，如果說某些書滯銷了，或者說賣不出去了，那一定是它不符合讀者的精神需求，我想這個(gè)判斷應(yīng)該是被大家所共識(shí)的。
　　我們已經(jīng)出現(xiàn)了出版業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度改革，大家都在想事業(yè)單位不能一體化，不能完全國有，要進(jìn)行制度改革。制度改革會(huì)出現(xiàn)很多問題，其中一個(gè)問題我們沒想通，新聞署提出來出版業(yè)要改革，要走向市場(chǎng)。但是不開放看好，不開放書內(nèi)容審查，我很納悶怎么能走向市場(chǎng)呢？是不是產(chǎn)權(quán)制度改革以后就能變成市場(chǎng)化呢？不是。出版業(yè)要沒有書號(hào)和刊號(hào)怎么能擴(kuò)大生產(chǎn)呢。所以在不開放書號(hào)和刊號(hào)的情況下，僅僅改變出版業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度是解決不了進(jìn)入市場(chǎng)了，很簡(jiǎn)單，沒法競(jìng)爭(zhēng)。如果按地產(chǎn)業(yè)來說，書號(hào)和刊號(hào)就像我們拍賣土地一樣，如果你也采取一個(gè)辦法拍賣，那個(gè)刊號(hào)一定是越拍越高，有本事的出版社就把所有的刊號(hào)都拍下來，道理是一樣的。所以有本事的開發(fā)商就把土地價(jià)格拍的越來越高，沒本事的就沒法到那兒取牌，有些人自稱是社會(huì)責(zé)任問題，不拍天價(jià)地，沒飯吃了看你拍不拍。一定是把市場(chǎng)完全放開的時(shí)候，才有充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。如果出版業(yè)不把書號(hào)和刊號(hào)放開，不把內(nèi)容審查放開沒什么意義，這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)在市場(chǎng)上是不可能完全形成的。
　　這就形成一個(gè)特殊情況，所以今天上午有些出版商說得跟開發(fā)商合作，我們得干房地產(chǎn)，為什么多種經(jīng)營(yíng)，副業(yè)變成主業(yè)，原因就是主業(yè)上進(jìn)入不了自由競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。如果沒有書號(hào)和刊號(hào)的話不能自由競(jìng)爭(zhēng)，如果每個(gè)出版社說我可以隨便定刊號(hào)，最后競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果就是哪個(gè)出版社出的書最好，大家就認(rèn)哪個(gè)出版社，好的作家就愿意到那個(gè)出版社出版，而現(xiàn)在的情況不是，這一潭死水還沒攪活。
　　從現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)真正的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在企業(yè)的品牌，不是房子的品牌，房子的品牌一次性就廢了，大部分是買完之后大家才知道這個(gè)品牌的存在。企業(yè)的品牌在市場(chǎng)上是持久不敗的。比如萬科，萬科有很多樓盤很不好，但是大部分樓盤很好，所以他們就認(rèn)可萬科，比如說富麗、華遠(yuǎn)。并不是這次蓋的房子怎么樣，而是這個(gè)企業(yè)的存在。現(xiàn)在我們真正說起來，五六百家出版社，有哪家出版社能真正像萬科、富麗，或者地產(chǎn)業(yè)各個(gè)品牌那樣，被大家清楚地銘刻在心呢，幾乎沒有幾個(gè)，它的競(jìng)爭(zhēng)還沒有真正開始，沒有建立企業(yè)品牌的意識(shí)，可能是因?yàn)楦母飫倓傞_始，還沒想到，不管哪個(gè)地方的，開發(fā)商已經(jīng)完全打破了，全國性的公司或者說全球性公司，保利什么什么都已經(jīng)完全突破區(qū)域性概念，我們不是沒有區(qū)域性公司，比如河南建業(yè)就是區(qū)域性的，沒出河南，地方性公司也很大。但大的公司一定是打遍全國無敵手。我們的出版社是不是能把全國最優(yōu)秀的作家都籠到你這個(gè)出版社，而不是河南作家給河南出版社出。如果我們的出版業(yè)還沒有創(chuàng)造這樣一個(gè)品牌，或者說不能讓老百姓真正知道哪個(gè)出版社出最好的書，也就說我們這個(gè)行業(yè)還沒有進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，沒有進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。
　　剛才有位同志說，我們的員工才有一千塊錢的收入，改革是干什么的，改革唯一的目的就是讓所有的窮人變成富人，讓所有的員工都能分享這個(gè)企業(yè)所帶來的共同收益。但也許我們現(xiàn)在的改革還不是讓員工入股，更多是希望有可以依賴的資金或者合作伙伴，還沒有想到另外一個(gè)層次，讓我們的員工、骨干，在競(jìng)爭(zhēng)過程中就開始出現(xiàn)你被別人挖走的情況，你的骨干力量保持不住的情況，現(xiàn)在還沒有跨省，沒有這么大的泛區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)，所以你不用擔(dān)心人員會(huì)流失，你也不用擔(dān)心無能的下屬或有能的下屬之間產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，沒到這一步。
　　但這個(gè)勢(shì)頭是什么？未來的發(fā)展是什么，一定是一個(gè)高速競(jìng)爭(zhēng)的過程，因?yàn)橐_放了，至少中央已經(jīng)傳遞了信息，或者說我們的新聞署，或者上級(jí)主管部門傳遞的信息是希望把這潭死水?dāng)嚮睿瑪嚮畹倪^程一定面臨同樣的問題。地產(chǎn)行業(yè)我們可以看到，上市公司有140多家，除了上市公司以外，非上市公司也很難與上市公司進(jìn)行面對(duì)面的交鋒和競(jìng)爭(zhēng)，存在著很多困難，比如資金上的困難。因?yàn)楹统霭鏄I(yè)不一樣，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，一旦需要的時(shí)候可能就是255個(gè)億才能買一塊地，一年的土地收益已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了出版業(yè)全年收入，僅僅一個(gè)房山縣今年土地收益就超過100億，我們絕不可能在房山縣賣100億的書吧，這個(gè)差距是巨大的，不能同比。但一個(gè)道理可以比，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的過程中，一定發(fā)展的結(jié)果是要消滅對(duì)方，消滅對(duì)方的概念不是把這個(gè)企業(yè)打沒了，而是消滅他的生存能力，才能形成競(jìng)爭(zhēng)。
　　在房地產(chǎn)業(yè)這么充分競(jìng)爭(zhēng)的情況下，我們的企業(yè)不是簡(jiǎn)單了，而是增加了。08年的時(shí)候我們大概六萬家注冊(cè)企業(yè)，到09年變成八萬五千多家，比出版業(yè)六百多家可以說是多了很多很多倍。但即使在這樣充分競(jìng)爭(zhēng)的情況下，所有的地產(chǎn)商一定希望消滅對(duì)方的生存能力，這就是競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果，但這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果不是在實(shí)體上和肉體上消滅他，而是在戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)和市場(chǎng)份額上消滅他。我想出版業(yè)也是同理，凡是有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況下，一定希望你的市場(chǎng)份額越來越大，希望對(duì)方的市場(chǎng)份額越來越小。這種競(jìng)爭(zhēng)真正實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，才應(yīng)該說出版業(yè)進(jìn)入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則。也許在今天，我們只能在新華書店里面能看到這種競(jìng)爭(zhēng)，這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)是不大的，不是說別人賣暢銷書你不賣暢銷書，出版業(yè)和新華書店不同，出版業(yè)是你生產(chǎn)的產(chǎn)品，如果一年評(píng)十本書最暢銷，你占了幾本，如果里頭有五本是你的，你這個(gè)企業(yè)品牌效應(yīng)就會(huì)越來越高。就像我們的電影業(yè)一樣，電影業(yè)銷售更低，去年大概是80億左右的票房收入，但是已經(jīng)分出了一二三，比如說華誼兄弟等等，至少人們可以叫得出來有這么幾家，有那么幾個(gè)明星。而我們現(xiàn)在出版業(yè)最需要的就是出幾個(gè)明星，當(dāng)這幾個(gè)明星能夠占領(lǐng)市場(chǎng)的時(shí)候，后續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)才有可能隨著企業(yè)品牌出來一系列的創(chuàng)新過程。如果我們更多心思是把創(chuàng)新放在非出版業(yè)上，出版業(yè)慢慢就垮了，換句話說，如果你在出版業(yè)上不能占到更大份額的話，結(jié)果是別人把你轟出出版業(yè)，這兩者之間差距是巨大的。
　　地產(chǎn)業(yè)也一樣，如果我地產(chǎn)做不下去，我可能改行做別的，至少你不再是地產(chǎn)商了。我想在座的沒有一個(gè)愿意看到自己不再是出版業(yè)的成員，你怎么可能把副業(yè)當(dāng)成主業(yè)，或者進(jìn)入房地產(chǎn)。總不能說掛羊頭賣狗肉，所以這中間一定會(huì)出現(xiàn)，能不能有幾支，或者幾十支最優(yōu)秀的企業(yè)，能在出版業(yè)扛起大旗。
　　09年中國對(duì)外出版業(yè)出口獲得巨大成功，業(yè)績(jī)也是翻番，尤其是我們的孔子學(xué)院內(nèi)容和孔子學(xué)院相關(guān)內(nèi)容都在成倍增長(zhǎng)，但和世界相比，我們都加起來比不過一個(gè)哈利波特，他不旦在書上，在電影上，在形象產(chǎn)品上，都讓所有的出版業(yè)黯然失色。中國能不能再出現(xiàn)這樣類似的情況，這是我們?cè)趧?chuàng)新中應(yīng)該明確提出來的，我們的創(chuàng)新是希望出版業(yè)有所發(fā)展，這是我們要考慮的問題。
　　大家讓我到這兒來，可能不僅僅想知道我對(duì)出版業(yè)的一些看法，我可能都是錯(cuò)的，因?yàn)槲耶吘共皇莾?nèi)行，我只能說說我作為一個(gè)外行人的看法，另外一個(gè)目的想聽聽能不能買房子。

　　剛才謝先生跟我說，想讓我說一說買房子的事。看過我博客的人可能都知道，至少我分析在今年上半年市場(chǎng)是供不應(yīng)求的，這種供不應(yīng)求的趨勢(shì)也許不會(huì)得到減緩。從去年9月份投資最高達(dá)到3900億，到10月份下降到3400億，11月份2800億，12月份我不知道，我估計(jì)也是下降趨勢(shì)。如果在1、2月份出臺(tái)了大量抑制房?jī)r(jià)政策的話，我們很難保證今年下半年有供求緩解的關(guān)系，上半年已經(jīng)看到不行了。盡管溫總理說要提高普通商品房的土地供應(yīng)量，但似乎沒有一個(gè)地方政府按這個(gè)做。所有的地方政府并沒有能力加大土地供應(yīng)量，有人說北京增加了，原來給你一兩糧食一天，今天翻了一倍，二兩，但二兩夠吃嗎？對(duì)土地的判斷認(rèn)為去年的銷售量和今年的土地供應(yīng)量是不是大于，去年我們沒有12月份的數(shù)字，但我們估計(jì)全年會(huì)超過8.5億平方米的銷售量，去年已經(jīng)公布的土地供應(yīng)量大概是2.6億公頃，按照1比1.5的容積率計(jì)算，大概最多能提供4億多平方厘的建筑，去年所供應(yīng)的土地僅僅相當(dāng)于去年銷售量的50%，這種趨勢(shì)在今年也不會(huì)完全改觀，明年也同樣。因?yàn)檎诩哟蟊Ｕ闲宰》康墓┙o量。如果政府在一塊大餅中切了更多面積給保障性住房，一定會(huì)讓剩余面積減少，這時(shí)候土地價(jià)格會(huì)越來越高，而房屋價(jià)格也不得不提高。
　　去年年終的時(shí)候說年底可能會(huì)出現(xiàn)恐慌性購房的說法，中央電視臺(tái)說最好三年別買房子，結(jié)果年初沒買房子的人年底只能買一個(gè)廁所了，大家擔(dān)心以后會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況。從全球來看，凡是GDP上升過程中，沒有一個(gè)國家的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)泡沫。通常房地產(chǎn)泡沫一定是在宏觀經(jīng)濟(jì)出了問題，開始走下坡路的時(shí)候才會(huì)出現(xiàn)泡沫。如果你的GDP能保證，至少我們?nèi)ツ瓯?%是完成了，今年估計(jì)9%到10%問題不大，在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能出現(xiàn)反向下滑，反向下滑一定會(huì)讓GDP掉下去，如果掉下去我們的國家總理又該著急了，他一定會(huì)再采取措施。所以說從全球的情況看，上升的曲線是從三年到八年，按周期算，而下降的曲線一般是兩到三年。關(guān)鍵的問題在于兩到三年以后，中國只有一年，或者不到一年的時(shí)間，中央政府一定會(huì)采取特殊措施讓他上去，這是中國在城市化未完成的時(shí)候，或者工業(yè)化未完成時(shí)候的一個(gè)特點(diǎn)。
　　所有人都擔(dān)心中國房地產(chǎn)在短期之內(nèi)會(huì)出現(xiàn)巨大泡沫，什么是泡沫？格林斯潘說不破就不是泡沫，另外一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，實(shí)體經(jīng)濟(jì)中沒有泡沫，只有虛擬經(jīng)濟(jì)中才有泡沫，貨幣增發(fā)的時(shí)候可能引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格上漲引發(fā)泡沫，房子永遠(yuǎn)是房子，但在虛擬經(jīng)濟(jì)中股票不值錢，可能退市，連翻本的機(jī)會(huì)都沒有。但是房子并沒有兩三年風(fēng)吹雨打倒了，回報(bào)可以回來。我們還有一位著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家周濟(jì)明（音）教授說，之所以出現(xiàn)了郁金香泡沫，是因?yàn)榘巡恢靛X的郁金香都當(dāng)成最金貴的郁金香去賣，什么意思呢？現(xiàn)在郁金香好的，給皇室供應(yīng)的郁金香相當(dāng)于一輛奔馳車的價(jià)格，但大部分的郁金香大概只有十塊錢，如果把十塊錢當(dāng)成奔馳車的價(jià)錢去賣一定是泡沫。美國佛羅里達(dá)也曾經(jīng)出現(xiàn)過，海岸線上的房子是海景，有陽光，有氣侯，很貴，慢慢會(huì)退到離海岸線一公里，能看見，也不錯(cuò)，最后退到四十公里，根本看不見海了，還叫海岸線的房子，這一定是泡沫。比如現(xiàn)在三峽能看到海岸線的房子很貴，但如果看不見海岸線的房子還賣那么貴，就一定會(huì)出現(xiàn)災(zāi)難。謝強(qiáng)就是從災(zāi)難中過來的，如果把粉絲賣成魚翅的價(jià)格一定會(huì)出現(xiàn)泡沫。
　　中國現(xiàn)在的情況并不是這樣，比如兩三千萬以上房子幾乎沒有人按揭，所以沒有泡沫，我沒有借虛擬經(jīng)濟(jì)的錢，而低檔房子，三四千房子90%是按揭，一次性付款占少數(shù)。三四千塊錢房子還能跌到哪兒去，兩三萬塊錢的房子跌的時(shí)候又和銀行有什么關(guān)系呢？全民日常消費(fèi)，我們所有零售額消費(fèi)是12萬億，其中有35%到40%是政府采購，居民實(shí)際消費(fèi)7到8個(gè)億。所以住房消費(fèi)占GDP比重已經(jīng)越來越了，一手房占到13%，如果加上二手房接近GDP的20%，這個(gè)消費(fèi)和居民日常消費(fèi)幾乎相等，這就迫使政府不得不重視這塊對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。
　　反過來說，有這么多消費(fèi)可是我們發(fā)這么多工資，錢從哪兒來的，在去年的11月份以前，我們沒有發(fā)現(xiàn)居民儲(chǔ)蓄減少，買了7萬億多的房子沒有減少居民的儲(chǔ)蓄，普通人都會(huì)說我用了三代人的錢買房子，但一定有人在股市上，或者其他方面賺了錢，又存款進(jìn)去。股市增加了一千億，這邊存款減少一千億，幾乎和房市沒有太多關(guān)系。而我們總的個(gè)人消費(fèi)貸款到現(xiàn)在為止全國累計(jì)起來只有45000億左右，去年個(gè)人消費(fèi)貸款在所有消費(fèi)貸款中只占19%。八成的按揭，可是我們只有19%的個(gè)人消費(fèi)貸款，總體而言是一次性付款占多數(shù)，沒有多少人靠銀行貸款買房子，只有7009億，12月份不算。
　　反過來說美國人消費(fèi)貸款有多少，13萬億美元，而其他貸款有2.8萬億，加起來大概16萬億左右。美國一年GDP大概14.1萬億，中國大概30萬億左右的GDP，我們的個(gè)人消費(fèi)貸款只占全部GDP12%左右，假定我們的金融更開放一點(diǎn)，中國人應(yīng)該有30萬以上的貸款。假定我們的金融機(jī)構(gòu)給老百姓30萬億個(gè)人消費(fèi)貸款，消費(fèi)不但不會(huì)下降會(huì)持續(xù)上升，中國未來30年也會(huì)持續(xù)高速增長(zhǎng)。
　　21世紀(jì)很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家把世界發(fā)展的目光都集中在中國，因?yàn)橹袊陀《仁菄胰丝谧疃嗟膬蓚€(gè)國家，也是城市化率最低的兩個(gè)國家，特別是中國，現(xiàn)在44.9%，低于世界的平均水平49。而我們的目標(biāo)，人均GDP今年大概四千美元，按照世界各國的情況來看，最少應(yīng)該得到60%到70%。我們不會(huì)像美國和日本的泡沫，他們老齡化程度高，我們不但繼續(xù)生孩子，而且還繼續(xù)加大城市化。中央政府在09年工作會(huì)議上特別提出要加大中小城市農(nóng)村人，農(nóng)民變成城市戶籍人口的措施。很多城市最近陸陸續(xù)續(xù)都在采取這樣的措施。那么在這樣城市過程中，每年大概進(jìn)入城市人口兩千萬，1%是兩千萬，0.85%也要一千四百萬，最少需要七百萬套房子，而每年新增的新婚人口九百萬隊(duì)，每年生產(chǎn)的商品房不到五百萬套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市本身家庭人口的速度，也不能滿足新增農(nóng)村人口進(jìn)入城市的居住速度。大家就擔(dān)心什么時(shí)候會(huì)破，成套率在1比1之后，城市率在1.5率以后，還有大部分人房子是非成套房子。中國在幾十年過程中沒有發(fā)展，比如說建國之后前三十年，而日本和四小龍都是借前三十年中國不發(fā)展的機(jī)會(huì)占領(lǐng)國際市場(chǎng)，而且迅速使自己成為強(qiáng)國。我們?cè)诤笕旮母镞^程中，要把六十年時(shí)間壓縮到三十年，去完成別人用六十年時(shí)間或者一百年時(shí)間完成的任務(wù)，難免在極短時(shí)間內(nèi)發(fā)展。
　　不管中央采取什么政策，地方政府跟中央政府不一條心，很難讓我們的政策落實(shí)到地方去，地方政府可以不管GDP，不管IPC，也不管能源安危問題，因?yàn)槠⒚憾际侨珖{(diào)運(yùn)的，和每個(gè)省沒關(guān)系，地方政府更關(guān)心的是我的收益有多少。因此，在一個(gè)政府中形成了兩個(gè)利益集團(tuán)，也就是中央政府的利益集團(tuán)和地方政府的利益集團(tuán)，這兩者之間一定會(huì)打個(gè)你死我活，地方政府一定會(huì)用土地的更多收益來彌補(bǔ)中央只發(fā)單子不給錢的政策措施。比如說去年10月份下達(dá)要給教育事業(yè)員工和教師補(bǔ)工資，1月份人大就定了預(yù)算，地方政府哪還有錢增加預(yù)算，就從土地里面擠。所以這種措施每年都有很多，因此這兩個(gè)利益主體之間形成的結(jié)果就是讓中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格越高越好，土地的價(jià)格收益越高越好。
　　不是中央政府采取措施面對(duì)開發(fā)商采取抑制房?jī)r(jià)的措施，如果抑制不了地方政府博弈行為，是沒法解決地方政府和中央政府的矛盾。土地政策處了一大堆，而每一個(gè)土地政策中好像都是面對(duì)開發(fā)商的，但所有的土地收益都一定會(huì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者頭上去，沒有一個(gè)開發(fā)商會(huì)背在自己身上。而我們中央政府到目前也沒搞懂土地地價(jià)的加價(jià)不是面對(duì)開發(fā)商，一定是面對(duì)消費(fèi)者的收稅，如果連基本矛盾都沒有解決的話，我想中國房地產(chǎn)一定會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里持續(xù)價(jià)格波動(dòng)的過程，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲不可避免。但是中央政府有一只強(qiáng)大的手，可以讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)被扭轉(zhuǎn)，我可以用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段和行政措施的手段，讓你買不起房，比如把利率提得高高的，把首付提得高高的，抑制需求。我們只能說在不確定中央政策情況下，房?jī)r(jià)面臨更大的波動(dòng)，但供不應(yīng)求的關(guān)系并不會(huì)讓房?jī)r(jià)很快掉下來。
　　我就說這么多，謝謝！